小規模不動産特定共同事業
小規模不動産特定共同事業は、2017（平成29）年の不動産特定共同事業法の改正によって新たに創設された制度で、空き家や古民家等の再生・活用に不動産業者等が幅広く参入できるようにすることを目指したものです。
小規模不動産特定共同事業には２種類があり、１つは不動産特定共同事業契約を締結して不動産取引から生じる収益を分配する事業で小規模なもの（小規模第一号事業）を指し、もう１つはSPC（特例事業者）の委託を受けて実施する不動産取引に関連する業務で小規模なもの（小規模第二号事業）を指します。
不動産特定共同事業者の倒産リスクから守られる仕組み
大川桂一が代表を務める株式会社Brain Trust from The Sunの小規模不動産特定共同事業では、投資対象となる不動産を保有し不動産事業を行う主体が不動産特定共同事業者ではなくSPC（特例事業者）とすることで、不動産特定共同事業者の倒産リスクから守られる仕組みとなっています。
杉並区和泉「El Pueblo S棟」、足立区千住龍田町「ArbolHaus」
令和元年度 国土交通省による不動産証券化手法を活用したモデル事業形成に向けた支援事業による組成実績
支援事業の受託先である株式会社価値総合研究所から、長島・大野・常松法律事務所の弁護士の専門家派遣を受け小規模特例事業を実行。 株式会社Brain Trust from The Sunが組成したSPC（特例事業者）であるLucifer合同会社は、公益財団法人不動産流通推進センターによる債務保証制度（協業化事業円滑化資金）を利用し、ノンリコースローンによる資金調達を実現。同時に特例投資家からの出資を受け、杉並区和泉と足立区千住龍田町で老朽空家建替えを事業化しました。
杉並区和泉「El Pueblo S棟」物件写真
足立区千住龍田町「ArbolHaus」物件写真
小平市学園東町「SiestaDuo一橋学園Contemuseo East＆West」
優先劣後構造を用いた小規模不動産特定共同事業
優先出資、劣後出資、借入金の割合は案件により異なり、いずれかの割合がゼロとなる場合もございます。以下では、優先劣後構造をもつ案件の仕組みを、当社の事例を用いてご説明します。
お客様は不動産特定共同事業法に基づき、SPC（特例事業者）と匿名組合契約を締結します。その後、株式会社Brain Trust from The Sun（以下、当社）経由でSPCに出資金をお払込みいただきます。皆様からご出資いただく金額の合計は、「優先出資」として取り扱いをいたします。残りの持分を劣後出資者（当社または他投資家）が劣後出資し、残りを銀行借入により調達いたします。こちらの資金を元にSPCが当社より不動産を取得いたします。
※案件ごとに出資、借入金の割合は異なります。また、借入金（ローン）を行わないケースもございます。
日生リビングシエスタはSPCより委託を受け、SPCが保有する運用資産をテナントに賃貸し、テナントより賃貸料等を受領、賃貸費用（固定資産税、損害保険料、光熱水道費等）を支払うなどの賃貸事業の管理運営を行います。また必要に応じ、法令で定められる範囲におけるリニューアル工事などを行い、不動産価値を高めます。
SPCは賃貸事業から得られる賃貸利益より、まず優先出資者であるお客様に分配金を支払います。その後、劣後出資者はお客様に劣後して分配金を受け取ります。また、その際当社は定められた運用に関する報酬（アセットマネジメントフィー）を受領いたします。その後、当社は匿名組合契約の期間終了までに運用資産を売却いたします。
契約終了後にまず優先出資者（お客様）に対して出資元本の返還と、売却益が生じた際は契約に基づいた分配金をお支払いいたします。その際売却損が発生した場合には劣後出資者（当社または他投資家）の出資額の範囲までは劣後出資者が優先的に負担をいたします。これにより、売却時損失が劣後出資額以内であればお客様の出資元本はSPCより全額返還される仕組みとなっています。尚、売却時損失が劣後出資額以上の際は、お客様の出資元本が毀損いたします。
小平市学園東町「SiestaDuo一橋学園Contemuseo East＆West」物件写真
鎌倉「琥珀 -AMBER-」
観光地 鎌倉の古民家再生宿「琥珀 -AMBER-」を小規模不動産特定共同事業でファンド化
不動産証券化により、関係人口を増やし、持続可能な街の発展を目指します。「琥珀 -AMBER-」は賃貸事業や宿泊施設だけでなく、学生団体の活動の場などイベントスペースとしても利用されています。
令和２年度 観光庁による既存観光拠点再生・高付加価値化推進事業に採択頂き、琥珀の改修工事を行いました。工事期間中の資金を1,000万円（100万円一口で10名）個人投資家から出資を受けて工事代金として利用させて頂きました。投資家の皆様とリモートで商品性の説明をさせていただくなかで、市中の心ある資金より、雇用を生み出しながら、不動産の有効活用で物件価値を最大迄引き出すことが重要である事を体感しました。今後も不動産証券化で持続可能なまちづくりを行っていきます。
※今回ご紹介しているプロジェクトはSDGs・ESG投資を重視したものですが、一方で短期でイグジットして投資回収効率を上げる投資物件も自社で手掛けております。
2022年ものづくり補助金により、
小規模不動産特定共同事業電子取引システム開発・申請中！
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一緒にこの市場を大きく育てていきましょう！